Mengenal Reksa Dana Beraset Dasar Properti

Apa jenis investasi paling menarik bagi anda saat ini? Dilihat dari nilai investasi yang terus melambung setiap tahunnya, sebagian besar orang akan menjawab: investasi properti. Bagaimana tidak, dalam waktu beberapa tahun saja harga tanah di suatu daerah bisa melonjak hingga beberapa kali lipat, terutama di daerah yang memiliki perencanaan jelas.

Jenis investasi properti pun beragam sekali. Ada yang beli tanah saja, rumah untuk disewakan, apartemen, kos, rumah toko (ruko), gedung perkantoran, gedung untuk dijadikan hotel dan pusat perbelanjaan, dan masih banyak lainnya.

Nah, lewat artikel ini kami akan menginformasikan kepada anda bahwa ada jenis reksa dana yang aset dasarnya ada di properti. Barangkali ada sebagian di antara anda yang sudah mengetahui reksa dana jenis ini. Namun bagi anda yang belum pernah mengenal reksa dana ini, semoga artikel ini menambah wawasan anda soal investasi.

Pendekatan baru soal investasi properti ini diawali oleh kendala sederhana yang bisa anda tebak. Kita tentu tahu bahwa jumlah tanah di Indonesia ini terbatas, sedangkan penduduk bertambah banyak. Di sisi lain itulah sebabnya hunian vertikal mulai digalakkan oleh pemerintah, terutama daerah perkotaan. Permintaan yang tinggi soal tanah dan bangunan ini membuat orang banyak memilih investasi pada properti.

Namun masalahnya kita tahu bahwa dana yang dibutuhkan untuk investasi properti ini relatif banyak. Akibatnya hanya mereka yang memiliki sumber dana kuat saja yang bisa menanamkan investasi pada bidang properti. Bagi masyarakat yang kondisi finansialnya masih belum mapan, investasi properti hanyalah berada di angan-angan dan sukar diwujudkan.

Baca Juga:

Maka pada tahun 1960 Dwight D. Eisenhower yang saat itu menjabat sebagai Presiden Amerika Serikat memutuskan untuk menjalankan legislasi atau peraturan yang menggagas pendekatan baru dalam investasi properti. Pendekatan itu dinamakan dengan Real Estate Investmen Trust (REIT).

Secara ringkas, REIT dipandang sebagai sebuah produk legislasi dari pemerintah di bidang investasi yang mengkombinasikan kelebihan antara investasi properti dan investasi saham. Seperti yang sempat disinggung tadi, kelebihan investasi properti adalah terus menerus menghasilkan sewa dan nilainya naik terus tiap tahunnya. Sedangkan kelebihan dari investasi saham adalah pada umumnya memiliki nominal yang terjangkau sehingga dapat dimiliki oleh masyarakat luas.

Implikasinya jelas, kehadiran produk REIT membuat investasi properti yang dulunya hanya dijangkau oleh masyarakat dengan sumber finansial yang besar lalu kini menjadi mampu dijangkau oleh masyarakat dengan kondisi finansial yang lebih beragam. Karena sistemnya yang menguntungkan ini, produk REIT kemudian diadopsi dalam pekerjaan investasi di dunia.

Dari konteks Indonesia, OJK telah mengeluarkan peraturan mengenai produk semacam ini dengan dinamakan Dana Investasi Real Estat Berbentuk Kontrak Investasi Kolektif, yang biasa disingkat menjadi DIRE. Peraturan tersebut dikeluarkan pada tahun 2007 ketika OJK masih bernama BAPEPAM-LK.

Skema Kontrak Investasi Kolektif yang diletakkan pada DIRE ini menandakan bahwa sistematika kerjanya sama dengan reksa dana. Seperti lumrahnya reksa dana, manajer investasi dan bank kustodian meneken kontrak kerja sama untuk menghimpun dana komersial dari masyarakat luas. Dana dari masyarakat itulah yang kemudian oleh manajer investasi digunakan untuk menanam investasi pada bidang properti.

Namun demikian, tetap ada perbedaan antara reksa dana dengan DIRE. Paling tidak ada tiga perbedaan yang perlu anda ketahui, yaitu aset dasar, pembagian dividen, dan adanya ?em>special purpose vehicle? Berikut uraiannya.

Aset Dasar

Ini adalah perbedaan utama yang langsung bisa kita identifikasi. Reksa dana biasanya memiliki aset dasar saham, obligasi, dan pasar uang yang digunakan sebagai instrumen investasi. Berbeda dengan DIRE, aset dasar yang dimiliki adalah Aset Real Estat. Artinya, aset ini berkaitan dengan Real Estat dan kas atau setara kas.

Secara ringkas, pengertian dari aset ini adalah aset properti yang riil entah itu apartemen, gedung perkantoran, pusat perbelanjaan, gudang, atau apapun jenis properti yang sudah disewakan untuk memberikan pendapatan. Sedangkan maksud dari aset yang berkaitan dengan real estat adalah jenis saham dan obligasi yang diterbitkan oleh perusahaan properti.

Berdasarkan peraturan yang dibuat oleh OJK tadi, Aset Real Estat minimum memiliki penempatan sebesar 50 persen. Itu belum ditambahkan dengan saham atau obligasi properti yang minimum bisa mencapai 80 persen. Artinya, penempatan di instrumen pasar modal yaitu saham dan obligasi hanya maksimal 30 persen saja. Untuk penempatan di instrumen pasar uang (kas dan setara kas) adalah maksimum 20 persen.

Ringkasnya memang OJK mendorong agar manager investasi langsung menginvestasikan dana dari masyarakat itu pada Aset Real Estat atau properti riil seperti yang tadi sudah disebutkan. Properti yang dimaksud juga bukan sembarang jenis properti, tetapi properti yang sudah menghasilkan dana yang biasanya muncul dari sewa. Sebidang tanah kosong yang belum dibangun apapun dan belum disewakan untuk apapun tentu tidak akan dipilih oleh manajer investasi yang bersangkutan.

Pembagian Dividen

Dividen tentu saja hal yang diharapkan oleh setiap orang yang melakukan investasi reksa dana. Pada reksa dana pasar uang, pendapatan tetap, campuran, dan saham pembagian dividen itu biasanya bersifat opsional. Ini adalah jenis reksa dana yang konvensional, yang biasanya dipakai. Menurut informasi yang ada, tidak semua dari jenis reksa dana itu bisa membagikan dividen, hanya segelintir reksa dana yang bisa.

Berbeda dengan reksa dana, pembagian dividen pada jenis DIRE ini hukumnya wajib. Memang ada dasar hukum yang mengatur bahwasanya manajer investasi perlu memberikan 90 persen dari laba bersih setelah pajak kepada pemegang unit yang dihitung dengan prinsip proporsionalitas.

Maka memang investor pasti mendapatkan dividen secara berkala. Tentu saja selama properti yang dipilih oleh manajer investasi itu menghasilkan keuntungan yang berkala. Namun dividen hampir pasti dibagikan karena biasanya properti yang digunakan adalah pusat perbelanjaan atau gedung perkantoran yang memunculkan penghasilan berkala.

Menariknya, pembagian dividen ini memang yang diharapkan oleh penggagas DIRE yaitu memungkinkan investor kecil untuk mendapatkan kenikmatan pendapatan yang berkala dari investasi properti komersial.

‘Special Purpose Vehicle’

Kata ?em>special?di sini bukan muncul tanpa alasan. Reksa dana beraset dasar properti ini memang dikategorikan spesial karena mengkombinasikan dua hal yang berbeda. Begitu juga dengan pengelolaan dua hal ini yang pasti juga berbeda. Masalahnya, keahlian manajer investasi bisa jadi tidak pada keduanya. Seorang manajer investasi yang sudah menguasai pengelolaan saham dan obligasi properti bukan berarti bisa mengerjakan pengelolaan properti riil. Kedua hal tersebut bagaimanapun tetap berbeda dan butuh keahlian yang berbeda.

Untuk mengatasi masalah tersebut, manajer investasi diijinkan untuk membentuk suatu special purpose vehicle(SPV) yaitu suatu perseroan terbatas dengan minimal 99,9 persen sahamnya dimiliki oleh DIRE. Dengan adanya SPV ini, reksa dana dapat menunjuk profesional yang ahli dalam melakukan investasi properti. Dengan demikian, kinerja manajer investasi bisa menjadi lebih fokus pada aspek saham dan obligasi properti saja, urusan properti riil akan dipegang oleh orang yang ahli di bidangnya.

Namun ini bukanlah kewajiban, sekadar opsional yang mungkin diambil. Bila seorang manajer investasi memiliki keahlian yang cukup untuk mengurusi keduanya, SPV bisa jadi tak perlu dibentuk.

Apa kabar DIRE di Indonesia?

Beberapa sumber menyebutkan bahwa di Indonesia ini baru ada satu produk DIRE yaitu DIRE Ciptadana Properti Ritel Indonesia. DIRE ini diterbitkan oleh PT. Ciptadana Asset Management. Properti riil yang dijadikan aset dasar investasi adalah Solo Grand Mal di kawasan Kota Surakarta, Jawa Tengah. Menurut data yang ada, dana kelolaan produk DIRE ini mencapai Rp534 miliar pada awal kuartal kedua tahun ini.

Seiring berkembangnya pengetahuan soal ini, tentu saja kita berharap akan semakin banyak perusahaan yang menerbitkan reksa dana jenis ini. Ketika pembangunan pusat perbelanjaan, hotel, dan gedung perkantoran mulai banyak dilakukan oleh pengembang di kota-kota kecil, peluang untuk menerbitkan reksa dana ini seharusnya semakin besar. Mari kita manfaatkan peluang ini!