KPR Konvensional atau Syariah: Mana Lebih Untung?

Rumah adalah kebutuhan yang tak terhindarkan lagi bagi setiap keluarga. Bagaimanapun rumah adalah salah satu dari tiga kebutuhan pokok yang sudah diperkenalkan sejak pendidikan di Indonesia mulai bertumbuh. Rumah itu begitu penting karena itu sebuah tempat bagi institusi terkecil dalam masyarakat berkembang, mendidik, dan membentuk orang-orang yang akan berguna di masyarakat nantinya.

Maka tak heran dengan kondisi apapun, orang harus benar-benar berusaha untuk memiliki rumah sebagai tempat tinggal. Selain sebagai tempat tinggal saja, rumah juga termasuk properti yang bisa digunakan sebagai investasi. Perlu diketahui bahwa dari tahun ke tahun harga rumah tidak pernah turun, bahkan kenaikannya melambung tinggi. Berbagai cara maka harus dilakukan untuk bisa memiliki rumah, baik sebagai tempat tinggal ataupun investasi. Salah satu cara tersebut adalah dengan mengajukan kredit pemilikan rumah (KPR).

Secara umum, saat ini berkembang dua jenis KPR, yaitu KPR konvensional dan KPR syariah. Keduanya ini sama-sama menjadi alternatif pembiayaan bagi masyarakat untuk membeli rumah, mensyaratkan berkas-berkas yang banyak, serta ditawarkan oleh begitu banyak lembaga keuangan dan bank. Seringkali pilihan ini membuat bingung calon pengaju kredit tersebut. Maka kami akan membagikan informasi seputar ini untuk anda yang hendak mengajukan KPR untuk membeli rumah. Berikut tabelnya.

Baca Juga:

Pembeda KPR Syariah KPR Konvensional
Bunga pinjaman Harga rumah dan angsuran sudah ditentukan di awal. Menetapkan bunga rendah di awal untuk menarik nasabah. Setelah itu menjadi bunga floating, mengikuti Suku Bunga Bank Indonesia.
Nilai angsuran Angsuran tetap. Angsuran menyesuakan Suku Bunga Bank Indonesia.
Jenis akad Menawarkan beberapa akad: akad Murabahah (jual beli), akad Musyarakah Mutanaqishah (kepemilikan bertahap), akad Ijarah (sewa), dan Ijarah Muntahua Bittamlik (sewa beli). Hanya akad jual beli saja.
Penalti Angsuran dilunasi lebih cepat tidak kena penalti. Angsuran dilunasi lebih cepat terkena penalti.
Tenor pinjaman Paling lama 15 tahun. Paling lama 20 tahun.
Fasilitas bunga tetap Harga rumah dan angsuran sudah ditentukan di awal. Bunga tetap di awal-awal selama 3 sampai 5 tahun saja, setelah itu mengikuti suku bunga.
Denda keterlambatan Denda lebih tinggi; bisa mencapai 5 persen dari angsuran bulanan. Denda lebih rendah; rata-rata 1 persen dari angsuran bulanan.

 

Dari tabel itu kita bisa melihat bahwa setidaknya ada tujuh pembeda yang kami ajukan kepada anda. Tujuh pembeda itu saling berkaitan satu sama lain dan seringkali terlihat tumpang tindih. Tetapi itu tidak perlu anda risaukan, yang penting adalah bagaimana pembeda itu mengantar anda keputusan untuk memilih KPR konvensional atau KPR syariah untuk alternatif pembiayaan anda. Berikut penjelasan dari tabel tersebut.

:: Bunga Pinjaman

Menurut pengamatan yang dilakukan, KPR konvensional biasanya menawarkan bunga yang rendah di awal-awal untuk menarik minat para calon nasabah. Selama beberapa waktu nanti nasabah akan diberikan bunga pinjaman yang rendah, tetapi setelah itu bunga akan mengikuti suku bunga bank yang sedang berlaku. Secara kasat mata orang bisa saja bilang kalau KPR konvensional itu murah di awal tetapi kemudian mahal di belakang. Meski sebenarnya murah dan mahal itu ada penjelasannya, terutama soal strategi bunga dan bagaimana bank mendapatkan keuntungan, kesan tersebut memang mudah sekali muncul. Meski demikian jangan terlalu terburu-buru untuk mengatakan demikian, karena ada beberapa bank konvensional yang menawarkan bunga yang terlihat tinggi di awal tetapi mereka cenderung flat hingga akhir masa pembayaran.

Sedangkan dari penelusuran yang didapatkan, KPR syariah tidak begitu dikenal istilah bunga pinjaman. Pasalnya, pada KPR syariah harga rumah sudah ditentukan pada awal terjadinya perjanjian. Biasanya model yang digunakan adalah lembaga keuangan syariah membeli rumah yang diinginkan oleh nasabah KPR sebesar harga rumah itu lalu menjualnya langsung kepada nasabah tersebut. Keuntungan syariah tidak didapatkan dari bunga pinjaman yang tetap atau floating, tetapi dari margin keuntungan yang telah disepakati pada awal perjanjian. Oleh sebab itu, perbedaan model bunga pinjaman yang berlaku di KPR syariah dan konvensional ini nantinya akan berpengaruh langsung terhadap nilai angsuran yang akan diuraikan pada poin berikutnya.

:: Nilai Angsuran

Nilai angsuran kredit ini biasanya bergantung pada harga rumah, tenor pinjaman, dan bunga pinjaman. Pada KPR konvensional, nilai angsuran ini biasanya naik setiap tahunnya karena mengikuti suku bunga Bank Indonesia. Perlu diketahui, ada tiga jenis perhitungan bunga: flat, floating, dan angsuran tetap. Biasanya KPR konvensional mengikuti jenis bunga floating yang berubah sesuai dengan perkembangan suku bunga. Misalkan bunga floating yang berlaku adalah 10 persen, sedangkan sisa utang rumah sebesar Rp 300 juta. Maka angsuran yang dibayarkan adalah 10 persen dari Rp 300 juta. Bulan depan atau periode berikutnya jumlah yang diangsur akan berbeda lagi. Inilah mengapa angsuran pada KPR konvensional disebut sebagai fluktuatif.

Berbeda dengan konvensional, KPR syariah lebih dikenal dengan nilai angsuran yang cenderung tetap. Mengapa demikian? Karena seperti yang sudah sedikit disinggung sebelumnya, harga rumah sudah ditentukan dan disepakati sejak awal perjanjian. Selain harga rumah, yang juga ditetapkan adalah jumlah angsuran yang harus dibayarkan nasabah hingga jatuh tempo pembiayaan atau ketika masa angsuran telah selesai. Nilai angsuran KPR syariah yang tetap seperti ini terkadang lebih menarik di mata nasabah, karena tidak harus mengikuti suku bunga bank. Selain itu dengan cicilan yang bernilai sama, akan lebih mudah dalam menganggarkannya dalam pengeluaran bulanan. Namun tetap saja ada hal yang luput didapatkan dari jenis ini, yaitu nasabah tidak bisa menikmati angsuran yang lebih kecil ketika terjadi penurunan suku bunga bank.

:: Jenis Akad

Akad adalah sebutan lain untuk kontrak atau perjanjian dari kedua belah pihak yang diikat secara hukum. Dalam KPR konvensional kita hanya mengenal satu akad saja, yaitu akad jual beli. Dalam pandangan para pemikir Islam, akad jual beli adalah hal yang tak bisa kita hindari dalam kehidupan sehari-hari kita. Pada dasarnya, akad jual beli ini adalah pertukaran harta dengan harta dengan menggunakan cara tertentu. Harta yang dipertukarkan di sini adalah sesuatu yang memiliki manfaat ketika digunakan oleh manusia. Mulai dari membeli beras, membayar listrik, hingga membeli rumah, itu semua adalah contoh akad jual beli yang selalu ada dalam kehidupan kita sebagai manusia.

Sedangkan di KPR syariah kita tidak hanya mengenal akad jual beli (Murabahah) saja. Selain itu ada akad kepemilikan bertahap (Musyarakah Mutanaqishah), akad sewa (Ijarah), dan akad sewa beli (Ijarah Muntahua Bittamlik). Menurut informasi yang beredar, akad yang seringkali ditawarkan memang terbatas pada akad jual beli dan akad kepemilikan bertahap saja. Kendati begitu ini adalah keuntungan yang laten ketika anda menggunakan KPR syariah. Keuntungan yang tidak terlihat itu menjadi kentara ketika kita melihat esensi dari akad itu sendiri. Pada dasarnya akad itu mengandung unsur rela dari kedua pihak yang bertransaksi, lantaran ada perpindahan hak dari satu pihak ke pihak lain. Dengan akad itu akan muncul hak dan kewajiban yang melekat pada pihak yang bertransaksi. Hak dan kewajiban itulah yang akan membuat kita bisa membeli rumah dengan lebih tenang.

:: Penerapan Sistem Penalti

Pertimbangan soal penalti ini adalah soal yang banyak dibicarakan oleh orang. Logika “lebih cepat utang lunas, lebih baik” tidak akan berlaku di sini, terutama dalam sistem KPR konvensional. Ketika anda memiliki dana yang cukup untuk melunasi atau mempersingkat masa kredit KPR anda, biasanya orang akan langsung melakukan itu. Namun sebenarnya itu merugikan bagi bank konvensional, karena potensi keuntungan yang sebenarnya bisa mereka dapatkan dari angsuran-angsuran berikutnya otomatis gugur. Oleh sebab itu mereka menerapkan sistem penalti bagi nasabah yang akan langsung melunasi atau mempersingkat masa angsuran mereka. Beberapa sumber informasi menyebutkan bahwa besarnya denda penalti ini bisa mencapai 5 persen dari sisa pokok.

Perlu kita sadari, denda ini termasuk besar. Bahkan bisa dibilang sangat besar. Hal yang seperti ini tidak akan kita temui ketika kita menjadi nasabah KPR syariah. Kita bisa mempercepat pelunasan kredit kita tanpa harus terkena penalti dari bank syariah. Mengapa begitu? Karena harga rumah sudah ditentukan sejak awal perjanjian. Sejak awal sudah ditekankan bahwa keuntungan KPR syariah adalah dari penjualan, bukan dari bunga yang dibayarkan nasabah bersama angsurannya setiap bulan. Dalam hal ini, nasabah akan sangat diuntungkan ketika menggunakan sistem KPR syariah. Selain diuntungkan, mereka akan bisa menjalankan prinsip, lebih cepat melunasi utang adalah lebih baik. Buat apa masih berutang kalau sebenarnya kita bisa melunasi sekarang juga?

:: Tenor Pinjaman

Menurut kamus bisnis, tenor adalah masa pelunasan pinjaman, dinyatakan dalam hari, bulan atau tahun. Tenor total adalah masa pinjaman yang diberikan. Tenor sisa adalah sisa waktu pelunasan. Nah, dalam KPR konvensional kami menemukan bahwa rata-rata memberikan tenor panjang, yaitu hingga 20 tahun. Barangkali hal ini bisa terjadi karena bank konvensional mendapatkan keuntungan dari bunga yang berlaku pada setiap tanggal jatuh tempo. Mereka tidak akan terlalu khawatir pada perubahan nilai mata uang karena dengan menggunakan patokan bunga tersebut, pemasukan mereka akan bisa dibilang meningkat atau stabil. Selain itu, tenor yang panjang ini juga menjadi keuntungan bagi anda. Menurut para pakar ekonomi, pada umumnya kenaikan nilai rupiah itu lebih besar dibandingkan angsuran yang harus anda bayarkan ke bank. Semakin lama tenor yang anda ambil, semakin besar juga selisih yang ada.

Sedangkan pada KPR syariah rata-rata mereka menerapkan tenor paling lama hingga 15 tahun saja. Sebenarnya jika dilihat dari tenornya saja, kedua jenis KPR ini tidak terlalu memiliki selisih yang banyak. Namun jika dilihat dari dananya, bisa jadi akan terlihat signifikan. Misalnya, ternyata data menunjukkan kalau pada tahun 2011—2013 kemarin suku bunga menurun drastis. Tentu saja ini keuntungan bagi mereka yang menggunakan KPR konvensional. Sudah tenor pinjaman lebih lama, angsuran lebih rendah, dan bunga juga menjadi rendah. Sedangkan penurunan suku bunga itu tidak akan dinikmati nasabah KPR syariah.

:: Fasilitas Bunga Tetap

Sebenarya ini mirip dengan poin tentang nilai angsuran dan bunga pinjaman. Yang kita bicarakan pada poin ini adalah soal jenis bunga flat, berlaku sama setiap saat jatuh tempo. Biasanya pihak bank penyedia KPR konvensional memberlakukan sistem bunga flat ini selama tiga hingga lima tahun saja. Bunga flat ini tentu saja menarik para nasabah untuk menggunakan fasilitas ini karena biasanya memang rendah. Tetapi perlu kita ketahui bahwa itu hanya berlaku hingga lima tahun saja. Dibandingkan tenor yang 15 tahun hingga 20 tahun, waktu maksimal lima tahun itu adalah waktu yang cukup singkat. Setelah itu anda harus membayar angsuran dan bunga yang berdasarkan suku bunga bank yang biasanya memang tinggi. Otomatis total angsuran dan bunga yang anda bayarkan akan lebih besar. Seringkali ini membuat nasabah agak terkejut. Sedangkan KPR syariah tidak menerapkan sistem ini. Mereka pada awalnya sudah menetapkan keuntungan dan besarnya angsuran. Pada awalnya memang terasa lebih mahal daripada KPR konvensional, tetapi kalau dihitung totalnya bisa jadi selisihnya tak terlalu jauh atau bahkan sedikit lebih rendah.

:: Denda Keterlambatan

Pada suatu saat barangkali anda sedang dilanda masalah finansial atau ada kebutuhan penting yang harus didahulukan, yang membuat anda terlambat membayar angsuran KPR. Tentu saja masing-masing KPR, baik konvensional ataupun syariah, akan memberikan denda keterlambatan. Nah, yang membedakan adalah besarnya denda tersebut. Menurut informasi yang beredar, KPR konvensional memberikan denda yang lebih kecil, rata-rata memberikan denda 1 persen saja dari cicilan bulanan.

Sedangkan KPR syariah memberikan denda yang cukup besar, yaitu bisa mencapai 5 persen dari cicilan bulanan. Jumlah ini tentu saja cukup besar dan perbedaannya signifikan bila dibandingkan dengan denda dari KPR konvensional. Katakanlah cicilan bulanan anda sebesar Rp 3 juta. Bila di KPR konvensional anda perlu bayar denda Rp 30 ribu saja, sedangkan pada KPR syariah anda bisa membayar denda sampai Rp 150 ribu. Sebenarnya kita tentu saja tidak mengharapkan terganjal pada sesuatu yang membuat kita sampai harus terlambat membayar angsuran KPR. Tetapi sebaiknya aspek ini diperhatikan sebagai langkah antisipasi.

Lantas kesimpulannya, dari tujuh faktor pembeda ini mana yang lebih menguntungkan: KPR konvensional atau KPR syariah? Kami tidak akan menyarankan salah satu jenis KPR saja karena masing-masing membawa keuntungan dan kelemahan tersendiri. Masing-masing juga akan menguntungkan bagi orang dengan kondisi dan kebutuhan finansial tertentu. Jadi sebenarnya itu bergantung pada kondisi finansial yang anda miliki, potensi finansial anda, dan hal-hal lain yang cukup berpengaruh untuk menentukan jenis KPR. Selamat memilih!

Artikel Menarik

loading...

Bagaimana Pendapat Anda Tentang Artikel Diatas?

Komentar Dengan Facebook

1 Comment

Alamat email Anda tidak akan dipublikasikan. Ruas yang wajib ditandai *