Jual Beli Rumah : Apa Saja dan Bagaimana Biayanya

Dalam proses jual beli property (seperti rumah, tanah dan lain-lain) diperlukan biaya-biaya. Biaya-biaya tersebut ada yang resmi dibayarkan kepada negara atau pemerintah daerah dan ada juga biaya untuk pejabat yang melaksanakan jual beli tersebut yang bersifatnegotiable. Sebenarnya, inti dari biaya-biaya dalam jual beli rumah menurut Shanti Rachmadsyah, SH adalah sebagai berikut :

Yang membuat akta jual beli (AJB) tanah adalah Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), dan bukan notaris (lihat pasal 2 ayat [1] jo. ayat [2] PP No. 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah). Harga akta jual beli (AJB) di PPAT berbeda-beda di setiap daerah. Namun, harga AJB tersebut tidak boleh melebihi 1% dari harga transaksi yang tercantum dalam akta (lihat pasal 32 ayat [1] PP No. 37 Tahun 1998).Selain biaya AJB, biaya lain yang wajib dibayar adalah Pajak Penghasilan dan Bea atas Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, sebesar 5% dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Selanjutnya, ada biaya balik nama yang lazimnya berkisar sekitar Rp1,5-3 juta.

Dapat disimpulkan bahwa tidak ada contoh real yang bisa dijadikan sebagai referensi perhitungan secara pasti, karena harga AJB itu sendir berbeda di tiap daerah. Maka dari itu, carilah informasi tarif/harga yang sesuai dengan daerah tempat jual beli tersebut di dinas-dinas terkait. Dan PPAT di satu daerah pada dasarnya tidak boleh mengambil daerah PPAT orang lain karena harus sesuai dengan lokasi masing-masing. Jadi, carilah PPAT yang sesuai dengan lokasi jual beli yang dimaksud meskipun misalnya Anda memiliki rekan PPAT yang berada di luar daerah jual beli tersebut.

Untuk lebih jelasnya, berikut beberapa penjelasan mengenai biaya-biaya yang biasanya dikeluarkan ketika jual beli rumah seperti yang digarisbesarkan diatas.

Pengecekan Sertifikat

Pengecekan sertipikat dilakukan ke kantor pertanahan setempat sebelum proses jual beli dilakukan. Pengecekan sertipikat diperlukan untuk memastikan bahwasertifikattidak ada catatan seperti blokir, sita atau catatan lainnya. Biaya pengecekan sertifikat ini tergantung kebijakan kantor pertanahan setempat.

Biaya Akta Jual Beli

Kebanyakan PPAT menarik biaya 1 % dari nilai transaksi, tetapi harga ini tidaklah kaku sehingga klien bisa menawar harga tersebut sepanjang disetujui oleh PPAT.

Biaya akta jual beli ini biasanya dibayarkan secara proporsional antara penjual dan pembeli. Namun tidak tertutup kemungkinan biaya akta jual beli ini dipikul oleh salah satu pihak sesuai kesepakatan para pihak.

Biaya Balik Nama

Balik nama sertipikat dilakukan di Kantor Pertanahan setempat. Proses balik nama diajukan oleh PPAT dengan membayar sejumlah biaya sesuai dengan peraturan yang berlaku, dimana biaya balik nama ini ditanggung oleh pembeli.

Biaya PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak)

PNBP dibayarkan sekaligus pada saat pengajuan Peralihan Hak atau Balik Nama. Besarnya PNBP ini1 0/00 (satu perseribu/permill)dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) tanah.

PPh (Pajak Penghasilan)

Besarnya PPh adalah 5 % dari besarnya transaksi. PPh di harus dibayarkan sebelum akta jual beli ditandatangani. Pembayaran PPh dilakukan di bank penerima pembayaran dan kemudian divalidasi ke kantor pajak setempat. PPh ini merupakan tanggungjawab penjual, tetapi ada juga proses jual beli yang membebankan PPh kepada pembeli, jika ada kesepakatan sebelumnya.

BPHTB (Bea Perolehan Hak Tanah dan Bangunan)

Sama dengan PPh, BPHTB juga harus dibayarkan sebelum akta jual beli ditandatangani.

BPHTBdikenakan bukan hanya pada saat terjadinya jual-beli, melainkan juga terhadap setiap perolehan hak atas tanah dan bangunan, seperti tukar-menukar, hibah, waris, pemasukan tanah ke dalam perseroan, dan lain-lainnya.

Pada transaksi jual-beli tanah atau rumah, yang menjadi subjek pajak BPHTB adalah orang pribadi atau badan yang memperoleh hak atas tanah dan bangunan itu, yaitu pembeli. sedangkan untuk proses lainnya seperti pewarisan yang harus membayarkan BPHTB adalah penerima waris. Jika ahli waris terdiri lebih dari satu orang, cukup dicantumkan nama salah satu ahli waris saja dengan menambahkan CS di akhir namanya.

Dasar perhitunganBPHTBadalah nilai transaksi atauNilai Perolehan Objek Pajak (NPOP)dikurangi terlebih dahulu denganNilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP), kemudian dikalikan 5 %. BesarnyaNJTKPberbeda untuk tiap daerah, sebagai contoh untukDKI JakartabesaranNPOPTKPadalah Rp. 80 juta.

Untuk proses perolehan selain jual beli seperti tukar-menukar, waris, hibah, yang menjadi dasar perhitungan besarnyaBPHTBadalahNJOP.

Dimana perhitungan besarnya BPHTB adalah nilai transaksi atau NJOP atau mana yang lebih besar. Khusus untuk perolehan hak secara waris terdapat pengurangan berupaNPOPTKPyang lebih besar, sesuai dengan peraturan yang berlaku. Sebagai contoh besarnyaNPOPTKPuntukDKI Jakartaadalah Rp. 350 juta.

Untuk lebih mudahnya dalam proses jual beli, para pihak yang terlibat sebaiknya mempercayakan semua perhitungan dan proses-proses yang berkaitan kepada PPAT setempat.

|

Tinggalkan Balasan

Alamat surel Anda tidak akan dipublikasikan. Ruas yang wajib ditandai *